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房價為什么如此堅挺?一文徹底搞懂房價為何還在漲!

2019-06-22 來源:家千萬房產網 點擊 評論

對絕大多數的人而言,當下的房子是昂貴的,是難以接受的。人們堅信,房價上漲是因為房地產行業的從業者在故意抬高,特別是供求關系嚴峻的城市。需求關系決定價格,但影響價格的又何止是需求關系,生產成本也直接決定著價格

房地產成本包括土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政公共設施費用、管理費用、貸款利息、稅費等。其中土地費用和建筑安裝工程費占比最多,分別為20%和40%,并出現逐步上升的趨勢

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1、土  地  費  用

土地費用包括城鎮土地出讓金,土地征用費或拆遷安置補償費。房產商在決定是否開發一個項目前,都必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算,計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本,也就是我們俗稱的樓面價,以此來評估項目的可能性。可見,作為成本之一,樓面價對整個項目起到至關重要的作用,一旦樓面價出現上漲,將直接影響著房價

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近來,國內多線城市土拍開始回暖,無論是一二線發達地區,還是經濟薄弱的三四線城市,土地市場狂歡都已成一種大勢。截至5月20日,年內已經累計有31家企業拿地超過100億,同時也有13家企業拿地超過200億。其中碧桂園在全國各地的拿地數量遙遙領先,共計122塊。

另據國家統計局最新報告顯示,今年1至5月,全國房地產開發投資46075億元,同比增長11.2%。其中,住宅投資33780億元,增長16.3%;房地產開發企業房屋施工面積745286萬平方米,同比增長8.8%;房地產開發企業土地購置面積5170萬平方米,同比下降33.2%。

從這些數字我們能發現很多有意思的信號,雖然今年房企拿地面積變小了,但投入的資金變多了,這說明今年土拍市場的火熱指的并不是數量,而是其價格。為了減少土拍價格上漲而導致的影響,房企今年加大施工力度,為的就是確保自己手里頭有充足的房源,而這又說明房企對樓市今后的發展充滿信心。

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來源:國家統計局

2、建 筑 安 裝 工 程 費

建筑安裝工程費是指房屋建造過程中所發生的建筑工程,設備及安裝工程費用等。該費用在整個成本構成中占比最大,達到40%左右。

我國勞動力供給持續下降,成本持續上升,這使我國制造業面臨諸多困境,用工荒便是急需解決的難題。再加上我國人口老齡化加重,人口增長速度下降,讓這一問題愈發嚴峻,也使需要大量勞動力的房地產行業用人成本急劇上升。此外,在原材料方面房地產行業也面臨諸多困境。

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圖源自網絡

今年以來,鐵礦石價格一路攀升,期貨主力合約于6月11日漲停,且夜盤延續漲勢,最高觸及778.5元/噸,創出近五年新高。房地產行業在建造過程中需要大量的鐵資源,鐵礦石價格的上漲會影響到開發商的生產成本。但在房地產行業,除了鐵礦石還有另一重要資源也開始上漲。

6月1日,據中國水泥網統計,山西、浙江、河南、山東、廣東、陜西、遼寧、江西等地紛紛開始停窯。據悉,此次停產波及全國千余家水泥廠,停窯時間最長預計會持續六個月。該消息一出,多地市場紛紛發布漲價通知,隨著時間的推移,水泥的價格還會有進一步調整。

3、樓市一直不缺乏發展的動力

由于受到價格的影響,國內龍頭房企加大三四線城市的拿地力度,而一二線城市也沒放松。就拿今年上半年拿地最多的碧桂園舉例。截至2018年末,在碧桂園權益土儲中,一二線城市占比14%,三線城市和更低階城市分別占比21%和65%。而對2019年的拿地計劃,碧桂園高管對外的表態是,初步定與2018年持平。

通過一番官方數據我們可以看到,今年房企拿地面積是減少了,但拿地的熱情卻在上漲,究其原因主要還是受到土拍價格的影響。而這又正好預示出房價今后的發展,畢竟成本都在上漲,最后的售價只會不斷刷新紀錄。面包賣的比面粉便宜,不是大坑便是套路。

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圖源自網絡

特別是鐵礦石和水泥這兩大直接關乎到生產成本的資源,價格開始猛漲,會直接刺激房價在很短的時間內有所表現。而更多的刺激房價上漲因素,在未來將共同發揮出作用,如全面取消落戶限制,全國加大基建投資,央行定向降準(6月17日,央行公告表示,第二次定向降準釋放約1000億元。),根據商品住房庫存消化周期實施差別化調控政策等。在這樣的背景下,有部分媒體鼓吹的未來房子將成白菜價,又如何去實現?

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